近期在爆料公社上，有網友分享一段影片，是一對欠租3個月的夫妻，還把承租的房子當作麻將賭場，房東向這對欠租夫妻表示不用付房租了，只要搬走就好，但這對夫妻態度相當火爆，反嗆房東「你神經病啊！當房東不用給人家拖延的哦，當房東本來就要讓人家欠錢啦」!!!

這樣的現象就像月經文一樣，每隔一段時間就會出現遇到趕房客趕不走的新聞，實在是不足為奇了!那像這種狀況，該怎麼處理比較好呢？

【可以直接換鎖把東西搬出來嗎？】

首先許多房東都有一個錯誤觀念，房子是我的，今天房客欠租，我就直接換鎖，把他的東西搬出來就一勞永逸了!但問題是房東與房客之間，仍然有租賃法律關係存在的前提下，對方就承租的房子有所謂「用益權」，並且是屬於對方的「住宅」，如果擅自換鎖讓對方無法進入承租的房子時，如果又跑進對方承租的房子當中，也會涉犯刑法侵入住居罪，並且對方如果主張有物品損壞或是不見，也可能被對方反咬毀損罪與竊盜罪（侵入住居竊盜是加重竊盜罪）不可不慎！

【為什麼找警察也沒用？】

值得注意的是，許多房東遇到奧房客趕不走，都會報警處理，但是每每警方到場後只能勸導對方，並無法有實際的公權力介入，許多房東這時會很生氣，咒罵國家無能、警察廢物!

其實並非完全是國家無能，原因仍然是雙方若保有租賃法律關係，則雙方關於該承租爭議，是屬於民事糾紛，是私權的紛爭，警方也無法介入。而警察機關是為了處理行政法規、刑事法等公法所設置，除非今天已經上法院取得確定判決作為執行名義後，由於有法院的命令作為公權力驅動的基礎，警方才有權力協助房東趕走奧房客，否則對於民事案件，警方也束手無策。

【那我該怎麼預防？】

房東們看到這邊，一定會很賭爛為何處理方法要這麼麻煩，還要上法院打官司，其實根本原因都是源於「租約」！「租約」！「租約」！很重要所以說三次。

多數房東與房客間的租賃合約，常常使用書局所販售的房屋租賃契約書，並沒有就日後發生爭議該如何處理進行規劃，是非常陽春的合約書，更何況，每個租賃的物件狀況都不一樣，會產生的相關問題也不同，因此都會建議房東們委請律師就具體個案物件，量身打造一份合約書。

接著，為了避免日後還要上法院打贏官司，並且拿到確定判決才能以國家公權力強制對方搬遷，此時，律師撰寫好專屬的租賃契約書後，將擬定好得進行強制執行條款的合約書公證，這樣如果房東死皮賴臉不搬遷房屋時，就不需要上法院打官司，可以持這份律師撰寫並經公證的合約書，進行強制對方搬離的公權力程序，此時法院協助調派人員、警方，協助房東將對方搬離！

因此避免遇到奧房客趕不走的窘境，就是在事前先做好法律風險的規劃，以免後續搞得七葷八素，錢收不到，還被噴垃圾話！德益法律事務所黃仕翰律師、呂紹宏律師關心您。