近年來因房市交易熱絡，預售屋交易市場也水漲船高，然而，在每一份美輪美奐的預售屋廣告宣告單及預售屋買賣契約中，實有諸多消費者預想不到的狀況，造成衍生日後交屋時為數眾多的紛爭，其中常出現的紛爭就是二次施工的狀況。一般在預售屋的銷售廣告或宣傳上，都會看到豪華無比、大器非凡的公共設施，如游泳池、大廳、健身房等等，但當實際與建商或代銷公司簽約時，銷售人員或有口頭說明，或經由記載於預售屋買賣契約中，所謂的豪華無比、大器非凡的公共設施多為二次施工所為，究竟何謂二次施工呢？

所謂二次施工（或稱二工），就是建物取得建照後，建商再施作某些後續工程，常見的包括陽台、騎樓外推、室內挑高夾層等等，當然還有前述的中庭、泳池或健身房，這些與建築執照不符的設施，也就是違章建築，是有可能被行政機關依法拆除的，所以在如同前述，若建商或代銷公司一開始即未表明廣告上美輪美奐的公共設施係由二次施工完成，可能有詐欺之情事外，目前比較常發生的狀況就如同前述，建商或代銷公司在銷售過程中由銷售人員口頭告知或是由預售屋買賣契約中記載哪些設施係由二次施工完成，只是或因銷售人員沒有詳細解釋二次施工可能會有被行政機關拆除的風險，抑或是消費者僅僅聽信銷售人員口若懸河的介紹未來的小窩，卻忽略隱藏在厚厚的預售屋買賣契約中密密麻麻文字中所夾雜的二次施工的文字，在交屋後就可能會發生糾紛。

這樣的案例在某知名代銷公司的某A建商的建案也發生了，B消費者在交屋過程中因發現成屋（尚未二次施工）與廣告不符而拒絕交屋，在其他消費者陸續交屋並成立區分所有權人會議及管理委員會後，A建商即通知該管理委員會欲進行二次施工以符合廣告圖說及當初與住戶簽立的預售屋買賣契約，然區分所有權人會議經過討論後考量二次施工的設施有被行政機關拆除的風險而拒絕A建商二次施工的請求。

B消費者依消費者保護法主張廣告不實、民法瑕疵擔保、債務不履行規定對A建商起訴主張解除預售屋買賣契約返還價金，然依民法第355條第1項規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」且預售屋買賣契約中亦記載公共設施係由二次施工完成，故一審法院認定B消費者於預售屋買賣契約成立時明知公共設施係由二次施工完成，依上開規定即不得主張民法瑕疵擔保規定，A建商也沒有違反消費者保護法廣告不實的規定，因而判決B消費者主張無理由敗訴。

在B消費者上訴二審後，法院認定A建商應依預售屋買賣契約應交付二次施工完成的建物卻未交付，且因區分所有權人會議決議拒絕A建商進行二次施工，故A建商已限於債務不履行，因而判決B消費者勝訴。在這樣的案例中，因為A建商無法再行二次施工而敗訴，可以想見的是若非A建商無法進行二次施工，則B消費者可能如一審判決而敗訴，足見消費者在購買預售屋時，實不可不慎。

黃仕翰主持律師、游弘誠律師