近期台股大幅震盪，全球金融市場動盪不安，資金流動性進一步緊縮，這使得不少投資人以及自住客戶面臨前所未有的現金流壓力。對於許多預售屋買家而言，原本的財務規劃受到股市波動影響，甚至有部分買家開始出現資金困難，無力履行支付尾款或交屋的情形。在這樣的市場背景下，預售屋市場逐漸顯現出違約風險的徵兆，不少買家向建商提出解約或要求退訂，有的建商甚至一天內便收到多筆退訂通知，情勢相當嚴峻。

這場潛在的「預售屋違約潮」，不僅動搖了原本穩定的買賣契約，也可能引發大規模的法律爭議與訴訟。隨著經濟環境的不確定性上升，未來一年內，這類涉及違約、解約以及合約履行問題的案件，極有可能成為不動產領域的主流訴訟類型。對於買賣雙方而言，如何應對這些挑戰，進行有效的法律風險管理，將成為保護自身權益的關鍵。

法律怎麼看「退訂」、「解約」與「違約」？

在預售屋買賣契約中，涉及「退訂」、「解約」與「違約」等法律問題時，我們首先需要了解的是《民法》中的相關規定，根據《民法》第248條的規定，當事人一方若交付定金給對方，則視為契約成立，這也意味著，定金在契約中扮演著保證契約履行的重要角色！

根據《民法》第249條，對於定金的處理各項有明確的規定如下：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

簡而言之，如果房屋買方希望反悔，建商可沒收定金，有些契約中甚至約定了額外的違約金（通常為總價的5%至10%），而這樣的規定也為建商提供了一定的保護，以免遭受損失。

然而，若建商未能按時交屋或無法履行合約，則買方不僅有權解約，還可以要求加倍返還定金，甚至可向建商要求賠償損失，且重要的是，經濟環境的變化（例如股災）並不構成免責條件！法院通常不會僅因為買方聲稱「資金困難」，便支持買方不履行合約的行為，也就是說，即便是因為外部經濟因素造成的困難，買方仍需遵守契約的規定，除非有其他特殊的情況或約定能夠證明買方不應負責。

股災可能衍生的其他情形

「轉手困難」

在股市暴跌或經濟衰退的情況下，許多預售屋買家面臨現金流問題，這可能導致他們無法依原先規劃順利交屋或轉售物件。然而，由於《平均地權條例》規定，預售屋的買方通常在交屋後的一定期間內不能隨意轉售物件，這樣的法律限制使得買家若希望迅速脫手或轉售，將面臨較大的困難。在股災這種突如其來的經濟衝擊下，很多買家可能難以找到合適的接手者，進一步加劇市場的流動性問題，這對買賣雙方而言，都是一大挑戰。

「付款違約」

由於股市震盪或經濟不景氣，許多預售屋買家的資金周轉可能受到影響，尤其是在交屋前的尾款繳納期臨近時，買方可能無法如期支付剩餘款項。此時，建商有權根據合約條款向買方要求支付違約金或提起訴訟。違約金通常是總價的某一比例，這不僅對買方造成額外的經濟負擔，亦可能引發訴訟爭議，進一步對雙方造成經濟和法律風險。因此，建商在面對這類違約情況時，應該提前做好應對措施，以避免損失擴大。

給房屋買方的三大行動建議

1. 立即檢視你手中的預售屋契約

當市場環境變動時，尤其是在股市大幅波動或經濟不景氣的情況下，買方應該立刻檢視自己手中的預售屋契約，重點需要關注契約中的違約金比率、解約條款以及是否存在附加條件可主張不可歸責，許多合約中會約定違約金比率，通常這個比例是總價的5%到10%，如果有資金壓力或無法按時交屋，違約金將成為一筆不小的費用，這對財務狀況造成更大的負擔。

2. 預測資金流狀況，評估是否啟動協商或尋求法律介入

在確認自己無法履行合約的情況下，第二步是要對自己的資金流狀況進行預測，仔細評估現金流，確定是否能在預定期限內支付剩餘尾款或完成交屋，若資金的繳納存在困難，可以考慮與建商進行協商，尋求更多的時間延遲或其他合適的付款安排，此外，也可以尋求專業的法律建議，了解是否需要進行法律介入，協助進行談判和爭取更有利的條件。

3. 已考慮轉手或解約者，建議務必諮詢律師處理

若已經考慮轉手或解約，這時應該諮詢專業律師的意見，律師能夠幫助審閱合約的法律效力，並且告知在解約過程中應該注意的法律風險，確保所有的解約條款、轉手條件等都能夠依法進行，避免落入違約陷阱或因為單純口頭協議造成的風險，律師的專業處理能幫助當事人更好地應對解約或轉手過程中的法律問題，最大程度保護民眾的權益。

給建商的三大風險控管建議

1. 建立標準化解約應對機制，提升處理效率與法律保護力

當買方出現違約徵兆時，建商若無明確的內部應對流程，往往容易錯失蒐證與維權時機，導致後續訴訟處於不利地位。建議建商應儘速建立一套標準化的解約處理流程，包括：

• 違約預警系統：監控買方付款進度與聯繫狀況，設立逾期提醒機制。

• 法律催告流程：針對違約行為，應由法務部門出具正式催告書，明確載明違約事實、損失金額與處理時程。

• 保留關鍵證據：如合約書、付款紀錄、買方往來訊息等，皆須妥善保存，以備未來進行訴訟或仲裁使用。

• 損失計算機制：依據合約條款與實際損害計算違約金或補償金，確保金額合理、具法律效力

2. 慎用違約條款與定金制度，避免日後司法爭議

在預售屋合約中，定金與違約條款常是維繫交易穩定的工具，故須審慎評估條款內容與相關約定，避免被法院認定違約金過高、無效，反而對建商不利。

3. 預先盤點潛在風險客戶，強化訴訟準備與追償佈局

隨著違約潮逐漸成形，建商若仍抱持觀望態度，等待完工後再處理違約問題，將面臨資金回收困難與訴訟壓力雙重風險，建議採取以下方式預先防範：

• 建立風險客戶名單：針對有延遲付款、聯絡不上、或態度消極的買方，應列為高風險對象，提早展開內部處理。

• 提前啟動法律行動準備：與律師合作蒐集證據，規劃可能的訴訟策略，包含：催告、解約通知、違約損害計算書等。

• 善用協商與部分履行機制：部分買方雖有意履行合約，但因短期資金困難無法如期付款，建商可視情況提供緩衝機制，透過協商方式爭取雙贏，降低訴訟風險與成本。

預售屋違約風暴已現，及早法律部署是關鍵

隨著股災衝擊資本市場，連帶造成資金緊縮與消費信心下滑，預售屋市場已悄然進入風險高漲的階段，許多買方因財務壓力難以如期履約，部分建商也開始面臨交屋與現金回流的雙重挑戰，這場違約風暴，很可能已不再是潛在問題，而是正在發生的現實。

無論您是手握預售屋合約的買方，還是正積極推案銷售的建商，都無法在這波風暴中置身事外，若仍抱持觀望態度、缺乏因應準備，極可能導致權益受損、資金流動中斷，甚至陷入訴訟困境。

然而，危機之中亦潛藏轉機，只要能及早啟動法律風險分析，妥善設計應對策略，就有機會將損失降到最低，甚至逆勢創造更有利的協商空間或談判籌碼，從合約檢視、風險預判、違約處理，到訴訟防禦與和解談判，建議找尋專業法律團隊的全盤規劃與支持。