不定期租賃定義

不定期租賃，指的是在租賃合約中沒有明確指定租賃期限的租賃關係。根據民法的規定，當租賃契約未明示租賃期間，或是原定期租約期滿後，租客繼續使用租賃物而房東未表示反對的情況下，該租賃關係即自動轉變為不定期租賃。此種租賃形式賦予了雙方較大的彈性與自由度，但同時也可能帶來一定的不確定性和風險。

不定期租賃的風險與常見爭議

不定期租賃，雖然在某些情況下為房東與租客提供了較高的靈活性，但同時也伴隨著一定的風險和可能引發的爭議。其中，租金調整和租賃期限不明確是最常見的問題。

首先，租金調整在不定期租賃中尤其複雜。由於租約中沒有明確規定租金的調整機制，房東在面臨成本上升時可能難以合理調整租金。若房東試圖單方面調高租金，可能會遭到租客的反對，導致雙方關係緊張甚至發生法律糾紛。同時，租客也可能因為擔心租金隨時被調高而感到不安，這種不確定性可能影響租客的長期居住計劃。

不定期租賃的另一大風險在於租賃期限的不明確性。由於租約中沒有確定的結束日期，這可能導致雙方對於租賃關係的持續時間有不同的期望和理解。例如，房東可能因為需要房產自用而希望租客盡快搬離，但租客可能認為可以繼續居住直到找到下一個合適的居住地點。這種期限上的不明確性往往是導致租賃雙方爭議的根本原因。

當租賃關係結束時，如何處理押金退還、物品損壞賠償等問題，也常常成為雙方爭議的焦點。由於不定期租約缺乏具體的規範和約束，這些問題的解決往往需要雙方進行協商，一旦協商不成，可能需要進行法律訴訟解決。
綜上所述，不定期租賃雖然在操作上提供了一定的自由度，但也存在著租金調整困難、租賃期限不明確等風險，以及押金退還、物品損壞等可能引發的爭議。為了減少這些風險和爭議，建議在簽訂租約之初，雙方就租金調整機制、租賃期限、押金管理等關鍵問題達成明確的書面協議，並考慮在租約中設置爭議解決機制，以保障雙方的權益。

如何終止不定期租賃

終止不定期租賃契約需要依據民法與土地法相關條文進行，並確保遵循正確的步驟和方法。以下是終止不定期租賃契約的基本指南：

步驟一：了解法律規定

根據民法第450條第2項的規定，不定期租賃契約允許任何一方隨時終止租約，但需依照習慣提前通知對方。代表無論是房東還是租客，都應當提前一定的期限，通知另一方有意終止租約。

不過不定期租賃給予雙方較大的終止自由，但在實際操作中，房東若要收回房產使用，仍需符合土地法第100條各款的特定條件，這些條件旨在平衡租賃雙方的利益，防止房東濫用終止權力，無故驅逐租客。整理如下，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：

1. 出租人收回自住或重新建築時。

2. 承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。

3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。

4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。

5. 承租人違反租賃契約時。

6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

步驟二：確定適當的通知期限

通常情況下，通知期限應該至少為一個月，特別是當租金按月支付時。這一點在民法第450條第3項中有明確規定，終止契約應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知。提前通知的期限，應足夠讓另一方有充分的時間尋找新的居住地或租客。

步驟三：書面通知

為了避免未來的爭議，終止租約的通知應以書面形式進行，如寄發律師函或存證信函。通知書應詳細說明終止租約的日期及原因（若有），以確保有法律效力的證據，證明通知已經送達。

步驟四：協商結束租賃細節

在通知對方後，雙方可以協商關於結束租賃的具體細節，例如物品移動、押金退還等。透過協商，可以順利且友好地解決租賃終止過程中可能出現的問題。

步驟五：執行終止程序

一旦達成協議並完成所有必要的手續後，租賃契約即正式終止。房東應確保租客按時搬出，租客也應確保將房屋恢復原狀（除非雙方有其他約定）。

注意事項

如果雙方之間有任何爭議無法通過協商解決，可以尋求法律協助。
房東在沒有正當理由的情況下，不得隨意終止租約並收回房屋。必須符合民法或土地法等相關法律的規定。
透過遵循以上步驟和方法，可以確保正確且合法地終止不定期租賃契約，從而保護雙方的權益，減少不必要的法律風險與爭議。

不定期租賃-德益案例經驗分享

案件事實緣由

小德將名下所有之閒置廠房出租給小益供營業之用，小益長年來於給付租金、更新租賃契約等事項上，與本所小德相互配合順利，均無爭議。然而，小德近來對於該廠房已另有規劃而基於善意早已提前告知小益將於本期租賃契約期滿後不再續租，並於租約期限屆至時給予小益尋覓新廠房之搬遷期，小益更因此交付多張支票並稱此為其覓得新址前所占用期間之費用，供小德兌領。詎料，小益嗣後拒絕搬遷更稱因小德繼續領有租金，故雖曾表示不再續租等語仍非屬阻止其繼續使用租賃物，故雙方之租賃關係已變更為不定期租賃關係，而無須返還，縱小德不願再繼續兌領，小益更進一步將支票送至法院提存…。

地方法院：勝訴判決

本件是否有不定期租賃契約關係，實為重要。蓋因倘如小益所言，小德與其間之契約關係已成不定期租賃契約者，小德依土地法第100條之規定，除非具有下列各種情形之一時，方能收回該廠房，否則不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。換言之，此時房屋出租人即小德所有之廠房是否收回、何時收回之決定大權，將掌握於小益之手。

惟按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條定有明文。然而，定期租賃契約租期屆滿後是否轉換為不定期限租賃契約，其實係以出租人有無即為反對之意思為要件，而非以有無收取使用收益之代價即租金為必要。且依我國之社會經驗，出租人於定期租賃契約屆至時，特別給予承租人數月之寬限期間，供承租人尋覓他處或為搬遷之準備，此僅屬出租人給予承租人之恩惠期間，出租人於此寬限期間、恩惠期間內收取原租賃契約所定之租金，均係常見之事，與一般社會大眾之認知無違。從而，小德早於租賃契約屆滿前、屆至時多次向小益為不再續租之意思表示，即屬對於承租人仍為租賃物之使用收益為反對之意思，而無發生視為以不定期限繼續契約之法律上效果。再者，小德按月兌領支票之利益充其量亦僅屬小益於尋覓新廠址前，事實上持續占用該廠房所應支付之相當於租金不當得利，與小德原依租賃契約所收取之租金收益，仍屬有間。

雖本件纏訟多年，小德著實感受到「請神容易送神難」之困境，所幸，臺灣新北地方法院明察上情，最終也接受本所之主張、正確地適用法律，賜予小德一份勝訴判決公道，明確指出雙方之間並非不定期之租賃契約關係，小益應返還廠房予小德之正確判決。

房東常見的問題

Q1：房東是否可以隨意進入已出租的房子呢？

A：不可以，房子既已出租相當於房屋的使用權已出租給房客，如隨意開鎖進入控涉及侵害隱私權與刑事侵入住居等。如有須進入房屋，建議先聯繫房客進行通知，得到房客同意後再進入。

Q2：遇到惡房客破壞房子，房東該如何處理？

A：民法第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。故房東依法可以向房客提出求償。

Q3：不定期租賃的房屋是否有受到買賣不破租賃的保護？

A：依民法第425條第2項規定，不定期租賃的房客並不會受到同條第1項「買賣不破租賃」的保護，也就是說房客原有的租約將受到影響，新屋主可以收回租屋。