在當今的房地產市場中，借名登記房子是一種常見的現象。無論是因為貸款限制、法律障礙還是出於信任關係，人們經常選擇將房產登記在他人名下。這種做法雖然在短期內可能帶來方便，但長期來看卻隱藏著許多風險。從法律糾紛到財產權益的損失，借名登記可以變得相當棘手，尤其是當原始房產擁有者想要取回自己的房子時…

【案件事實緣起】

A小姐與B先生為夫妻。A小姐於一家外商企業耕耘多年，B先生為公務員，

戀愛時期，兩心相繫，謀畫未來，A小姐慷慨提議，由自己負責出資為兩人未來的愛巢投資，作為兩人婚後住所。購屋籌備間，了解到以B先生公務員的身份貸款購房，將享受房貸利率優待。A小姐當時心想，反正兩人日後是要長久走一輩子，未有太多的顧慮，也沒有寫下任何書面的借名登記協議或文件，就決定以B先生的名義來購買新屋並辦理貸款，而實際上則仍由A小姐全額繳付購屋頭款以及裝潢費用，以及每月應清償的貸款、管理費、水、電、瓦斯費等等費用。

依照民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」，因此原則上不動產（房屋、土地）的登記名義人在法律上確實會被「推定」為不動產的所有權人，然而對於上開A小姐所遭遇到的情況，B先生是否真的可以依民法第759條之1第1項規定弄假成真，奪取房屋呢？這就涉及到了不動產借名登記的法律問題。

【本所訴訟經驗】

對於上開問題，本所律師為A小姐向法院提起「終止借名登記，要求B先生返還房登記契約，然而本所律師透過辦理借名登記案件的經驗，提出以下主張及證據來證明兩人間確實有借名登記的契約關係存在，據此為終止借名登記，請求返還房屋的主張：屋」的民事訴訟。雖然A小姐與B先生間兩並未正式白紙黑字的簽訂借名。

1.契約的成立不以簽定書面為必要（民法第153條）。
2.A小姐跟B先生當時是為了「較優惠的貸款利率」而約定由B先生出名購買房屋，確實有借名登記的動機存在。
3.房屋的權狀正本、買賣契約正本、貸款契約正本一直以來都是由A小姐所保管（文書原本由其合法使用人持有保管為常態），並由律師當庭提出各該正本證明。
4.房屋的頭期款、裝潢款、貸款都是由A小姐繳納，並提出相關金流證明。
5.房屋的水費、電費、瓦斯費、電話費、網路費、管理費、房屋稅、地價稅等一切該房屋之生活、管理所必要費用都是由A小姐全額出資，並提出相關繳款單據。
6.律師先透過以上事證在訴訟中證明A小姐與B先生間有借名登記契約關係存在，再依民法第549條規定終止兩人間的借名登記契約，並且依民法第541條第2項、第179條等終止後返還及不當得利規定，請求B先生將房屋所有權移轉登記給A小姐。

【地方法院：勝訴判決】

本所以上所提出之訴訟策略，成功為A小姐取得勝訴判決，並由法院作成以下判決內容：「系爭房屋是由A小姐出資裝潢，相關設備是由A小姐出資添置，頭期款、貸款也都是由A小姐全數出資，管理費、地價稅、房屋稅歷來也是由A小姐繳納，此皆有相關單據堪信A小姐主張系爭房地自承購以來均係由其管理使用收益一節，應與事實相符，而可採信。再者，系爭房地所有權權狀原本、系爭房地買賣契約原本、系爭房地貸款契約原本現由A小姐持有保管中；B先生固抗辯A小姐私自竊取系爭房地所有權權狀原本、系爭房地買賣契約原本及系爭房地貸款契約原本云云，然經A小姐所否認，且按『當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。

又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任』，有最高法院86年度台上字第891號民事判決、105年度台簡上字第16號民事判決可資參照，而文書原本由其合法使用人持有保管為常態，由無權使用人竊取占有為變態，承上說明，自應由抗辯系爭房地所有權權狀原本、買賣契約原本及貸款契約原本係經A小姐竊取而持有之B先生，就A小姐有竊取前揭文書原本之不法行為之利己事實負舉證責任，合先敘明。

惟查，被告就所抗辯系爭房地所有權權狀原本、系爭房地買賣契約原本、系爭房地貸款契約原本係經原告竊取而持有一節並未能提出任何證據以實其說，是B先生抗辯A小姐竊取前揭文書原本云云顯不足採，A小姐主張自承購系爭房地之初即由其本人親自系爭房地之所有權權狀原本、買賣契約原本及貸款契約原本一節，應可採信；再按，房地產價值不斐，倘於處理房地產產權相關事務稍有不慎，將蒙受鉅額損失，是以一般民眾於處理房地產產權相關事務，莫不戒慎恐懼、謹慎小心，而土地暨建物所有權狀係表彰土地建物所有權歸屬之重要證明文件，復為進行不動產買賣、設定抵押等相關交易、處分所須檢附之文件，是依我國民間一般習慣，房地產真正所有權人倘需將房地產所有權借名登記予他人，縱未要求對造簽立借名登記書面契約，通常亦親自保管土地暨建物所有權狀，以保障其所有權，系爭房地所有權權狀原本既係由A小姐持有，且承購並辦理房屋貸款之買賣交易重要文件即系爭房地買賣契約原本及房地貸款契約原本亦係由A小姐持有，B先生復無法合理說明表彰系爭房地所有權及承購暨辦理房屋貸款之前揭文書原本由A小姐持有保管之緣由，則B先生是否為系爭房地之真正所有權人，已非無疑…綜上事證可徵，A小姐主張B先生並非系爭房地之真正所有權人，僅系爭房地之借名登記人，兩造間就系爭房地成立借名登記契約關係一節，應可採信。

從而A小姐主張以民事起訴狀繕本之送達向B先生為終止上開借名登記契約之意思表示，B先生於兩造間借名登記契約關係終止後，乃負返還系爭不動產所有權予原告之義務，為此，A小姐爰類推適用民法第541條第2項委任關係終止、消滅後移轉權利之義務暨同法第179條不當得利返還請求權，請求B先生移轉系爭房地所有權予原告，應屬有據。」

借名登記房子可能是基於信任或經濟上的考量，但取回時往往充滿挑戰。希望能為面臨此類問題的民眾提供寶貴的見解與幫助。記得，保護自己的資產，始終是最優先的事情。最後，切記在涉及重大財產交易時，請謹慎行事，確保每一步都有法律的保障，如遇到相關的問題，也建議尋求專業律師的協助。

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