問題：

「老李是台南當地的大地主，因為旅居美國多年，見識過美國先進的城市規劃理念，老李一直希望能找到合適的建商與他一起推動建案，規劃他心中的理想社區。之後，老李找到台南當地的知名建商一起簽立合建契約，契約中約定老李應先就建案中涉及的部分土地辦理所有權移轉登記給建商，而建商則需對應負擔開發規劃費、並向銀行辦理本次開發案的貸款計畫。但之後因雙方對於建案的構想頗有出入，雙方逐漸難以合作，老李於是開始拖延把土地登記給建商，建商知道後，也拒絕負擔開發規劃費造成開發案停滯。老李經過多次催款要求建商付錢均未獲回應，一氣之下決定以建商未給付開發規劃費為由解除契約，建商則抗辯老李沒有依照契約移轉土地所有權，自己違約在先應該不能主張對方違約。請問，建商的說法是否合理?」

答案：建商的說法不合理，老李有權以建商違約為由解除契約。

我國民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」從而老李在針對建商上述違約不負擔開發規劃費的行為催促建商要在一定期限內付款後，老李就依照前面民法的規定取得解除契約的權利。但是，老李解除契約的權利，會不會因為老李自己先沒有善盡契約義務移轉土地給建商而受到限制?

最高法院50年台上字第1883號民事判例的看法是解除契約的權利屬於不違約的一方，只有不違約的契約當事人才能對違約的對方主張解除契約:「原訂買賣契約第四條雖有一造違反本契約時，他方不另催告本約視為解除之約定，然該條意旨在約定雙方任何一方違約時，他方得解除契約，並得按照價金請求賠償其損害，而解除權之行使屬於不違約一方，被上訴人既將價金全部交付清楚，自無違約情形，其不願解除契約而請求履行契約，自非不可准許。」，但是最高法院前述的見解，並沒有明確處理如果雙方都有違約情形時得否解除契約的法律的問題。這樣的法律見解空白，最高法院在民國85年做成的民事判決中，明確回答契約當事人解除契約的權利，不因為所謂違約在先而受到限制。只要對方確實也有重大違約情形，契約當事人都有在法律上主張解除契約之空間:「契約之一方縱有違約情事，在未合法解除契約前，契約仍屬存在，他方仍應受契約之拘束，自仍負有履行契約之義務，如有違反，即應負違約責任，殊不能謂一方先違約，他方即可任意違約而不必負違約之責任。」最高法院此一見解，明確保障契約當事人的解除契約權益，值得贊同。綜上所述，建商在本件主張小李違約在先所以不得解除契約的說法，並不真實。

<主持律師黃仕翰、柯晨晧律師>